(2024年03月02日)

读者利小姐问：

本人38岁，现职美容顾问，月入约33,000元，但仍未上车置业。财政预算案惊喜「全撤辣」，取消三项物业交易时所产生的额外印花税，加上金管局同时宣布免除压力测试，此时是否合适时机买楼，一边住一边博反弹？

财政预算案出炉，市场焦点都放在「全面撤辣」的议题上，由即日起所有物业成交时所产生的「额外印花税」（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD）会被取消，连压力测试P+2亦同步取消。消息一出疯传不断，有些人认为楼市有起死回生的作用，亦有人却悲观认为无助楼市复苏，连各大投资银行的预测报告也出现两极情况，到底楼市何去何从？

影响楼价升跌因素多 

撤辣的确减轻了不少置业交易的成本，免压测亦帮助准业主相对容易申请按揭，增加交投。但要评估现时是否置业上车的「良机」，笔者认为不可以只从投资角度出发，而是应按准业主的家庭需要、财政能力、持货心态而定，只要这份「初心」清晰，准备充足即可随时出击。至于置业后未来楼价是升是跌，所影响的因素太多，（例如交通方便、生活配套、市场供求等），撤辣免压测只是其中两个刺激因素，不可能因此而主导整个楼市方向，一个有效率的市场，最终会用行动证明财案的成效。

如利小姐置业时打算「上会」，未供满的物业仍然不是资产，而是负债，承按机构仍然掌握物业的最终拥有权，万一业主不能如期履行债务合约便属违约，承按机构有权没收物业并重新拍卖成「银主盘」，业主以往供楼的心血便会付诸流水。

相对撤辣招而言，免压测虽然有效减低家庭总收入要求，直接帮助有需要人士「借多些」去置业，但凡事不能去得太尽，以往压测由银行把关，现在交由准业主去自我衡量，真心要「还得到活得好先好借」。

供楼风险可转嫁险企 

买楼后财务责任都会随之而增加，万一遇上意外或疾病，轻则扰乱生活节奏及个人情绪，重则失去工作能力而供唔起楼，此时危疾险及意外险便发挥作用，将健康风险转嫁到保险公司，但很多人却误解了赔金的用途，以为只可以用作治病或疗伤，是一份「健康保障」。其实正确概念是一份「收入保障」，协助受保人支付快将到期的财务合约，如楼按、车按、学费、保费、家庭开支等，大大减低违约的可能性。扣除以上种种后，余额更可添置特效药，辅助医保（住院及手术）赔偿，让受保人尽快康复并重投工作。简单而言，触发赔偿后保险公司不会询问赔金的用途，受保人可自由根据实况来应急。

购买危疾险及意外险时，保额应设定为3年的总收入，并选用储蓄险代替消费险，即使伤病类型与保单赔偿定义不符，都可以透过退保价值来支付短期财责；至于保单合约年期，建议尽量选用长年期，一来纾缓买楼后的现金流压力，二来可增加杠杆效果，以较低保费获取较高保额。

中原理财高级营业董事刘启明 

特许金融分析师（CFA®）

认可财务策划师（CFP®）